Выбрать страну

Rus | Eng
» » Почему рынок недвижимости понес самые внушительные потери в 2017 году
Почему рынок недвижимости понес самые внушительные потери в 2017 году

В феврале квартира с четырьмя спальнями на Seascape в Sentosa Cove была продана с убытком в $6,6 миллионов - самая большая потеря, которая когда-либо была зафиксирована в престижном жилом районе на набережной.

Предыдущий владелец, российский гражданин, купил эти апартаменты на седьмом этаже у девелопера за $12,8 миллионов в июне 2010 года. Квартира была выставлена ​​на продажу залогодержателем на аукционе в январе 2017 года по стартовой цене $6,8 миллионов ($3146 за м2), но на неё не нашёлся покупатель. Затем она была продана 7 февраля за $6,2 миллиона ($1524 за м2). Это означает годовой убыток в размере 10,4% и общий убыток в размере почти 52% за 7-летний период.

Итак, что пошло не так? Мы рассмотрим некоторые причины, которые могли привести к таким убыткам.


1) Стоимость апартаментов была завышена

Во-первых, именно эта квартира с четырьмя спальнями была, по сути, самой дорогой квартирой, которую когда-либо продавали на Seascape.

Привлечённый будущими перспективами, предыдущий владелец купил эту квартиру у девелопера по цене $3146 за м2 в июне 2010 года, вскоре после того, как было начато строительство восьмиэтажного комплекса на набережной. Для сравнения, квартиры в этом роскошном комплексе продавали в среднем по цене $2710 за м2 во 2 квартале 2010 года, а это означает, что российский покупатель заплатил на 16% выше рыночной цены при заключении сделки.

Некоторые инвесторы окупают приобретение недвижимости по высокой цене, когда ожидают, что полученная прибыль превысит рыночную стоимость. Но это может быть рискованным предприятием, поскольку у инвестора ограниченное пространство для повышения стоимости апартаментов, как и случилось в этом сценарии.


2) Вероятные проблемы с ликвидностью

Экспоненциальный убыток в размере $6,6 миллионов, возникший в результате покупки квартиры Seascape в ипотеку, является наглядным показателем того, что его бывший владелец испытывал некоторые серьезные финансовые трудности. Бывший владелец был не один такой.

При другой убыточной продаже квартиры в кондоминиуме площадью 384 м2 смена владельца вылилась в огромные потери в размере $5,2 миллиона в мае 2015 года. Предыдущий владелец купил эту квартиру за $11 миллионов ($2661 за м2) в декабре 2011 года и продал ее за $5,8 миллионов (1 403 за м2). Кроме того, продавец также заплатил налог в размере 4%, или $232 тысяч. Данный пример занимает второе место по сумме убытка для апартаментов в Sentosa Cove.

По словам Брюса Лая, управляющего партнера SRI, ряд владельцев Sentosa Cove, которые работали в нефтегазовой отрасли, были вынуждены продать свои апартаменты в убыток, когда в отрасли произошел спад.

«Многие владельцы также столкнулись с проблемами ликвидности из-за сложного экономического климата», - добавил Лай, который заключил несколько сделок купли-продажи в этом элитном районе.

Недавний отчет Knight Frank указывает на аналогичные проблемы с ликвидностью среди владельцев денежных средств. На фоне более высоких процентных ставок и снижения активности на арендном рынке, продажи квартир залогодержателями достигли нового максимума в 3 квартале 2017 года, в течение которого общее количество объектов, выставленных на торги, увеличивалось на 26,7% каждый квартал, или на 14,8% каждый год, говорится в отчете за ноябрь.


3) Цены на жильё в Centosa Cove в принципе снизились

Основываясь на сопоставлении данных, полученных от URA, на Seascape до сих пор не было ни одной прибыльной сделки, хотя количество убыточных сделок насчитывает 7 штук.

В прошлом году 15 из 21 квартир кондоминиума в Sentosa Cove также были проданы в убыток. Продавцы понесли потери в размере от $80 тысяч до $4,65 миллионов, при этом средний убыток составил $1,35 миллиона, или 23%.

Многие приписывают неудачные продажи кульминационным эффектам восьми раундов мер по охлаждению рынка недвижимости, которые завершились введением коэффициента обслуживания совокупного долга (TDSR), вступившего в силу в конце июня 2013 года.

Также считается, что прекращение Финансовой схемы инвесторов (FIS) в 2012 году повлияло на продажи недвижимости, особенно в Центральном регионе (CCR). FIS была введена в 2004 году, чтобы позволить иностранцам, располагающим капиталом в размере от $20 миллионов, получить статус сингапурского постоянного жителя (PR), если они вложили не менее $5 миллионов в город-государство, из которых $2 миллиона могли быть вложены в собственность. В 2010 году минимальная сумма инвестиций в размере $5 миллионов удвоилась до $10 миллионов.

В конечном счете, схема была отменена из-за растущего общественного недовольства, связанного с интенсивной иммиграцией, растущим неравенством и быстрым ростом цен на недвижимость, что привело к резкому снижению объема продаж недвижимости, особенно среди иностранных покупателей.


Свет в конце тоннеля

Как говорится, «все возвращается на круги своя». Низкие цены на недвижимость представляют собой инвестиционные возможности для покупателей, которые хотят выгодно вложить свои средства. Кстати, покупателем квартиры Seascape с четырьмя спальнями, проданной за $6,6 миллионов, был сингапурский инвестор.

Лай Шрай также отметил, что в последние месяцы в Sentosa Cove увеличилось количество запросов.

«Я получаю постоянный поток запросов сейчас, по сравнению с 2015 и 2016 годами, когда у меня был только один запрос раз в несколько месяцев», - сказал он.

Кроме того, иностранцы возвращаются на рынок жилой недвижимости Сингапура после спада в 2012 году.

Статистика URA показывает, что количество покупок иностранцами увеличилось на 48% до 794 квартир в 1 полугодии 2017 года по сравнению с 535 квартирами в 1 полугодии 2016 года, тогда как число постоянных резидентов выросло на 32% до 1876 квартир в 1 полугодии 2017 года, по сравнению с 1416 квартирами в 1 полугодии 2016.

И хотя существуют предпосылки к восстановлению рынка, пока неясно, приведут ли они в конечном итоге к росту цен на недвижимость в Sentosa Cove.

 

Если вас интересуют инвестиции в недвижимость Сингапура, то посмотрите наши предложения и ознакомьтесь с нашим разделом НЕДВИЖИМОСТЬ.

 

Перевод статьи «Why this resale property suffered the highest loss in 2017»

https://www.edgeprop.sg

Связаться с нами Если у Вас возникли вопросы или предложения, пожалуйста, напишите или позвоните нам.