Выбрать страну

Rus | Eng
» » Обзор рынка недвижимости Сингапура 2015-2016 гг.
Обзор рынка недвижимости Сингапура 2015-2016 гг.

1. Вспомните, пожалуйста, что происходило в экономике и на рынке недвижимости Сингапура за последние несколько лет – как менялись цены на покупку и аренду жилья, росло ли количество сделок, появлялись ли крупные строительные проекты, может быть, были какие-то важные изменения в законодательстве, налогообложении.

 

Сингапур является одним из самых дорогих рынков недвижимости в мире. Количество желающих купить здесь жильё неминуемо растёт. Высокий уровень жизни, прозрачное законодательство, благоприятный экономический и политический климат, понятные правила ведения бизнеса – всё это привлекает инвесторов со всего мира.

 

Согласно отчету Global Property Guide (в соответствии с данными, предоставленными Управлением городской перепланировки Республики Сингапур) на июнь 2015 года цены на покупку жилья выросли на 75,21% за последние 10 лет, на 9,49% - за последние 5 лет. Однако, за последний год (по состоянию на 2 квартал 2015 года) цены на недвижимость упали на 3,67%.

 

Доходность от сдачи в аренду объекта вторичной недвижимости составляет 2,83%. Данный показатель чуть выше, чем в Гонконге.

 

Временное понижение цен на недвижимость объясняется принятыми сингапурским правительством мерами по охлаждению рынка: повышение налогов в отношении резидентов и иностранных граждан, ограничение права собственности иностранными лицами. Если ранее правительство поощряло покупку недвижимости, предлагая различные программыпо предоставлению займовнапокупкужилых помещений на специальных условиях, то с сентября 2014 года единым решением правительства все программы были закрыты.

 

В отношении постоянных резидентов и иностранных граждан, в том числе иностранных компаний была повышена сумма дополнительного сбора при покупке первого, второго и третьего объекта недвижимости. В то время как в отношении граждан Сингапура действуют более низкие ставки.

 

Дополнительный сбор с покупателя недвижимости

1-я покупка

2-я покупка

3-я покупка

Гражданин Сингапура

0%

7%

10%

Постоянный резидент Сингапура

5%

10%

10%

Иностранное лицо

15%

15%

15%

Юр. лицо/ компания

15%

15%

15%

 

Также в 2014 году была изменена структура гербового сбора. Если ранее гербовый сбор исчислялся по фиксированным ставкам, то с февраля 2014 года он исчисляется по процентным ставкам. К примеру, ранее сбор с покупателя недвижимости (buyer’s stamp duty) составлял 1 сингапурский доллар с каждых 100 долларов первых 180 000 долларов из стоимости недвижимости, 2 доллара с каждых 100 долларов из следующих 180 000 долларов стоимости недвижимости, и 3 доллара с каждых 100 долларов из сумм, превышающих предыдущие. Теперь размер общего сбора при первой, второй или третьей покупке недвижимости составляет до 3% как для постоянных резидентов, так и для иностранных лиц: 1% от первых $180 000 стоимости недвижимости, 2% от последующих $180 000, и 3% от суммы, превышающей предыдущие.

 

С 2011 года были повышены налоговые ставки при продаже объекта недвижимости (seller’s stamp duty).

Год перепродажи объекта недвижимости

1-й год

2-й год

3-й год

4-й год

Налоговая ставка до 2011 года

 

3%

2%

1%

0%

Налоговая ставка после 2011 года

 

16%

12%

8%

4%

 

Законодательные изменения коснулись и оценки имущества. Если ранее оценка имущества проводилась до установления цены купли-продажи объекта имущества, то с 2010 года оценка проводится после согласования цены и сразу после оформления «опциона на продажу» по требованию покупателя. Каждый отчет по оценке рыночной стоимости объекта является эксклюзивным и действителен только в период совершения одной сделки. В случае внесения каких-либо изменений в цену или «опцион на продажу» необходимо провести повторную оценку. Обычно отчет по оценке рыночной стоимости имущества оформляется в течение 5-10 рабочих дней с момента предоставления запроса.

 

Также были ужесточены правила по максимальному размеру займа для покупки недвижимости.

 

 

1-й заём

2-й заём

3-й заём

Стандартный кредит для инд. заемщика на срок менее 30 лет

80%

50%

40%

Выдача кредита на срок более 30 лет, кредитный возраст заёмщика превышает 65 лет

60%

30%

20%

Неиндивидуальные заёмщики/корпоративные предприятия

20%

20%

20%

 

Был установлен минимальный размер первоначального взноса при оформлении займа.

 

 

1-й заём

2-й заём

3-й заём

Заём в размере 80% от необходимой суммы

5%

 

 

Заём в размере 60% от необходимой суммы

10%

25%

25%

 

В 2013 году возраст заёмщика был ограничен до 30 лет. В случае предоставления кредита заёмщику в возрасте больше 30 лет снижается размер займа.

 

Были ужесточены права постоянных резидентов на собственность HDB квартир. Так, иностранному лицу разрешено приобретать государственные квартиры HDB только через три года после получения статуса «постоянного резидента Сингапура». Срок займа на приобретение государственного типа жилья сократился с 30 до 25 лет. Помимо этого, постоянным резидентам запрещена сдача квартир HDB в аренду.

 

Несмотря на наличие большого количества нераспроданных квартир девелоперы продолжают строительство новых кондоминиумов. Согласно отчету международного агентства Savills 32,970 из 75,188 объектов недвижимости не нашли своих покупателей по состоянию на конец 2014 года. Тем не менее, недавно законченные проекты, например, Marine Blue демонстрируют хорошие продажи по цене 1,800-2,000$ за кв. фут.

 

Согласно исследованию Savills самым крупным проектом 2015 года является Kingsford Waterbay – 1,165 единиц объектов недвижимости в районе Outside Central Region.Ввиду того, что рынок недвижимости ослабевает, девелоперы стремятся скорректировать цены не исходя своей выгоды, а исходя из доступности цен для конечного покупателя. На данный момент потенциальные клиенты заинтересованы в приобретении небольших объектов недвижимости для быстрого решения жилищных вопросов. Так, в районах Outside Central Region (OCR) и Core Central Region (CCR) отмечен рост покупки недвижимости с 14% до 17% и с 53% до 57% соответственно в отношении кондоминиумов площадью менее 800 кв. футов.

 

Самые крупные строительные проекты, завершение которых запланировано на 2015 год:

 

1. Botanique в Бертли (OCR)
Застройщик: UOL Development
Срок владения: аренда на 99 лет
Расположение: Upper Paya Lebar Road
Ближайшая станция метро: Marymount
Количество объектов недвижимости: 797

 

2. Kingsford Waterbay (OCR)
Застройщик: Kingsford Property Development
Срок владения: аренда на 99 лет
Расположение: Upper Serangoon View (D19)
Ближайшая станция метро: Hougang
Количество объектов недвижимости: 1,165

 

4. North Park Residences (OCR)
Застройщик: Frasers Centrepoint
Срок владения: аренда на 99 лет

Расположение: Yishun Central 1 (D27)
Ближайшая станция метро: Yishun
Количество объектов недвижимости: 920

 

5. Sims Urban Oasis (RCR)
Застройщик: GuocoLand
Срок владения: аренда на 99 лет
Расположение: Sims Drive (D14)
Ближайшая станция метро: Aljunied
Количество объектов недвижимости: 1,024

 

6. Symphony Suites (OCR)
Застройщик: EL Development
Срок владения: аренда на 99 лет
Расположение: Yishun Avenue 9 (D27)
Ближайшая станция метро: Yishun
Количество объектов недвижимости: 660.

 

7. 5. Parksuites (CCR)
Застройщик: Far East Organization
Срок владения: аренда на 999 лет

Расположение: Holland Grove Road (D10)
Ближайшая станция метро: Holland Village
Количество объектов недвижимости: 119

 

2. Какие иностранные покупатели присутствуют на рынке недвижимости Сингапура? Какова доля россиян, украинцев и выходцев из СНГ? Какие места или проекты в Сингапуре являются самыми популярными у русскоговорящих покупателей и почему? С какими целями наши соотечественники приобретают недвижимость в Сингапуре? Какие объекты они выбирают и сколько денег готовы потратить?

 

В Сингапуре отмечено падение продаж недвижимости среди иностранных граждан. Тем не менее, зарубежные покупатели по-прежнему интересуются дорогими объектами недвижимости в центральных районах Сингапура, однако количество заключаемых сделок значительно уменьшилось. По оценкам специалистов, принятые меры по охлаждению рынка недвижимость дают свои результаты и временно сдерживают рост цен на недвижимость.

 

Самыми частыми покупателями недвижимости в Сингапуре являются китайцы, малазийцы, индийцы, индонезийцы. Однако и среди представителей данных национальностей наблюдается падение интереса к сингапурскому рынку недвижимости. Так, согласно отчету независимого агентства оценки недвижимости в Сингапуре R’ST в сравнении с предыдущим кварталом прошлого года зарегистрировано 163 сделки купли с гражданами материкового Китая (против 222), 184 сделки – с малазийцами (против 224), 39 сделок – с гражданами Индонезии (против 112), 57 сделок – с индийцами (против 100).

 

Сингапур также привлекает не только российских инвесторов, но и российских мигрантов. Причем характер миграции сюда значительно отличается от соседних стран в регионе. Сингапур является одним из самых высокоразвитых государств планеты с очень высокими ценами на жильё и сферу обслуживания.

 

На данный момент русское общество в Сингапуре оценивается в 2 тыс. человек и состоит из высококвалифицированных специалистов крупнейших транснациональных компаний, имеющих свои штаб-квартиры и офисы здесь.

 

 

3. Приведите, пожалуйста, примеры типичных объектов на рынке недвижимости Сингапура и цен на них.

 

В зависимости от целей приобретения недвижимости - для собственного проживания или инвестирования - местоположение играет немаловажную роль. Недвижимость в центральных районах Сингапура, как правило, приносит высокий прирост капитала. Недвижимость в пригороде ниже в цене и больше подходит для собственного проживания, чем для инвестирования. Если вы рассматриваете инвестирование в недвижимость, такие престижные районы как 9, 10, 11 или центральный деловой район являются самым безопасными и перспективными. Недвижимость с видом на море на Восточном побережье также отлично подходит как для собственного проживания, так и для инвестирования.

 

Примерные цены на объекты:

 

· Сити - районыClarke Quay, Marina Bay and Robertson Quay. 5-40 млн. синг. долл.

· Центральная часть - районыSerangoon, Bishan, Ang Mo Kio и Thomson. 3-20 млн. синг. долл.

·Северная часть - районыWoodgrove, Woodlands, Sembawang и Seletar. 1.5 мил - 10 млн. синг. долл.

· Восточная часть - районыMarine Parade, Bedok, Psir Ris, Tampines и Changi. 1,5 - 8 млн. синг. долл.

· Западная часть - районыBukit Batok, Clementi, Jurong, Upper Bukit Timah и Tuas. 800 тыс. - 5 млн. синг. долл.

 

4. Какие прогнозы по рынку недвижимости Сингапура вы можете сделать? Чего вы ждете от ближайших лет?

 

Какиеже плюсы покупки недвижимости вСингапуре? Во-первых, это стабильное состояние местной экономики, чтоявляется определяющим фактором ввопросе оценки рыночной стоимости имущества. Здесь действует простое правило— если местная экономика растет, цены нанедвижимость также идут вверх, спад вэкономике всегда сопровождается падением стоимости жилья. Во-вторых, ограниченная площадь застройки— если нарынке существует нехватка квадратных метров илиплощадь потенциальной застройки невелика, торост цен неизбежен, вопрос только всроках. Сингапур является островом ссамой высокой плотностью населения вмире, поэтому цены наквадратные метры неминуемо будут расти. В-третьих, низкий уровень безработицы— чем выше уровень безработицы встране, тем меньше людей, готовых снять иликупить жилье. ВСингапуре уровень безработицы составляет всего 2%. К тому же, правительство Сингапура вновь утвердило план об увеличении численности населения на 2 млн. человек в ближайшие 10 лет. Данный факт также свидетельствует о скором повышении цен на все типы недвижимости.

 

Оставить заявку на поиск недвижимости в Сингапуре 

Связаться с нами Если у Вас возникли вопросы или предложения, пожалуйста, напишите или позвоните нам.