Выбрать страну

Rus | Eng
» » Долгосрочная аренда офисов в Сингапуре
Долгосрочная аренда офисов в Сингапуре

Иностранные предприниматели, планирующие арендовать офисное помещение в Сингапуре на длительный срок, как правило, не знакомы с юридическим процессом подписания договора аренды. Целью данной статьи является ознакомить вас с пошаговым процессом аренды офиса и подписания договора аренды, с тем, чтобы вам было легче выполнить все необходимые формальности связанные с арендой офисного помещения в Сингапуре.


Существует два основных варианта нахождения офисного помещения в Сингапуре.

 

Первый вариант подразумевает найм агента по недвижимости, в то время как второй вариант – поиски офисного помещения своими силами. Если вы решите воспользоваться вторым вариантом, то вам необходимо будет просмотреть местные газеты, объявления, и интернет страницы, на которых размещается реклама о сдаче офисного помещения в аренду.

Вам следует учесть, что поиск офисного помещения своими силами может быть очень затратным в плане времени. Самым популярным способом поиска офисного помещения в Сингапуре является найм агента по недвижимости, особенно учитывая тот факт, что как правило, арендодатель несет ответственность за уплату комиссии агенту, и помощь агента, возможно, не будет стоить никаких денег арендатору.


 

Перед подписанием договора аренды, вам необходимо подсчитать все расходы, связанные с арендой офиса в Сингапуре. Следует учесть, что в то время как вы можете быть в состоянии покрыть арендную плату за офисное пространство, вам также необходимо убедиться, что вы сможете оплачивать счета, связанные с арендой офиса, такие как счета за электричество, услуги связи, и т.д. Также необходимо взять во внимание мелкие расходы, к примеру, оплата страховки, и т.д.

 

 

ОБЩАЯ ПРАКТИКА АРЕНДЫ ОФИСА В СИНГАПУРЕ

 

Сроки, условия и общая практика аренды может быть в каждой стране разной, и то, что практикуется в вашей стране, может быть отличным в другой стране. Ниже мы привели некоторые из распространенных терминов и примеров из сферы аренды офисного пространства, которым следуют большинство арендодателей и арендаторов в Сингапуре.


 

ДЛИТЕЛЬНОСТЬ АРЕНДЫ


Наиболее распространенной практикой в части продолжительности договора аренды в Сингапуре является сдача помещения в аренду сроком от 2 до 3 лет, более продолжительные договоры аренды на 5-6 лет также практикуются на тот случай, если вы намерены занимать большее офисное пространство. По окончании срока аренды большинство арендодателей предлагают вам продлить ее, как правило, по рыночной цене на момент продления аренды.

В качестве общей практики, арендодатели обычно предоставляют арендатору возможность продлить аренду на новый срок с той же продолжительностью аренды либо по цене предварительно согласованной обеими сторонами либо по преобладающей рыночной ставке аренды на момент продления договора аренды.


 

АРЕНДНАЯ ПЛАТА


Обычно в Сингапуре используется термин арендная плата брутто. Арендная плата брутто, как правило, оплачивается на ежемесячной основе и состоит из базовой арендной платы из расчета на один квадратный фут офисной площади, налога на товары и услуги в размере 7%, если арендодатель является компанией, не освобожденной от уплаты налога на товары и услуги, и платы за обслуживание, которая в среднем варьируется от 0.75 до 1.20 сингапурских долларов за один квадратный фут, сюда входят услуги, предоставляемые арендодателем, такие как работа кондиционер в рабочее время, обслуживание здания, взнос за управление, ремонт здания и услуги охраны.

Плата за обслуживание обычно указывается в договоре аренды с ремаркой о том, что сумма к оплате может меняться в период действия договора аренды. Это позволяет арендодателю возместить расходы связанные с повышением платы за обслуживание за счет арендатора.

 

 

ДЕПОЗИТЫ И ДРУГИЕ ПЛАТЕЖИ


Возвращаемый залог в размере трехмесячной валовой арендной платы является принятой практикой и оплачивается арендатором в два этапа: залог в размере месячной валовой арендной платы вносится после обмена юридически обязывающими документами (письмом намерением об аренде арендатором и письмом предложением об аренде арендодателем), оставшуюся часть залога необходимо выплатить либо после подписания договора аренды, либо после заезда в помещение или по вступлении в силу договора аренды в зависимости от того какое из этих трех условий наступит раньше.


 

Залог возвращается в полном размере по истечении срока аренды при условии надлежащего исполнения арендатором условий договора аренды. Арендодатель оставляет за собой право на вычет расходов и издержек с арендатора в случае каких-либо нарушений со стороны арендатора. Также арендодатель потребует, чтобы вы внесли возмещаемый депозит в том случае, если вы решите провести какие-либо ремонтные, слесарские работы в офисном помещении. Данный взнос будет покрывать любые убытки, причиненные помещению общего пользования во время проведения ремонтных работ.


 

Стоимость услуг по подготовке документов, гербовый сбор, и т.д., должны быть согласованы сторонами. Часто арендодатель просит арендатора покрыть полную или частичную стоимость данных расходов. Закон требует уплаты гербового сбора за договор аренды любого недвижимого имущества. Гербовый сбор оплачивается в течение 14 дней с момента заключения договора, если он подписан в Сингапуре, или в течение 30 дней с даты поступления договора в Сингапур, если он подписан за пределами Сингапура. Власти Сингапура уделяют серьезное внимание задержке уплаты гербового сбора или вовсе его неуплате. По грубым подсчетам гербовый сбор составляет 0.4% от общей стоимости аренды на период аренды. Так к примеру гербовый сбор для договора аренды на два года с арендной ставкой 2000 сингапурских долларов в месяц будет составлять 192 сингапурских доллара (2000×12х2/250).


 

Предусмотренный налог на имущество в Сингапуре оплачивается арендодателем. Тем не менее в договоре аренды может быть указана статья, которая позволяет арендодателю взыскать с арендатора любое увеличение налога на имущество, налагаемое на арендуемое помещение, в течение срока действия договора аренды.


 

КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ И ОБСЛУЖИВАНИЕ


Арендатор ответственен за уплату счетов за электричество и услуги телефонной связи напрямую службам, предоставляющим данные услуги. Помимо предоставления арендодателем услуги кондиционирования в рабочие часы (в большинстве офисных зданий Сингапура установлено центральное кондиционирование), стоимость которой включена в сумму валовой арендной платы, арендаторы могут также попросить продлить кондиционирование на после офисные часы за отдельную плату.


 

Техническое обслуживание и поддержание внешнего вида помещения и территории общего пользования входит в обязанность арендодателя, а арендаторы являются ответственными за уборку и поддержание состояния внутреннего помещения, которым они пользуются. По вашему желанию, вы можете также нанять компанию по уборке и поддержанию чистоты в помещении, рекомендованную арендодателем.


В зависимости от ситуации на автостоянке там, где вы снимаете офис, места на автостоянке могут быть выделены арендаторам в соответствии с общей арендуемой ими площадью. Аренда автостоянки будет стоить примерно 100-180 сингапурских долларов в месяц для зданий расположенных за пределами центрального бизнес квартала, и 170-300 сингапурских долларов в месяц для зданий расположенных в пределах центрального бизнес квартала.


 

СУБАРЕНДА


Большинство арендодателей не позволяют арендатору сдавать часть помещения или полностью все помещение в субаренду за исключением случаев, когда арендодатель предоставляет письменное согласие на субаренду. На индивидуальной основе арендодатель может позволить арендатору найти другого арендатора взамен себе.


 

СТРАХОВКА


В Сингапуре, в течение срока аренды арендаторы должны иметь полис страхования гражданской ответственности от травм, смерти, повреждения имущества или любой формы убытка в результате действий арендатора в офисном помещении. Арендаторы также должны оформить страховку на мебель, оборудование и другие принадлежности в офисе на случай каких-либо рисков и ущерба. Если арендаторы проводят в офисном помещении ремонт, то они также должны оформить полис в рамках политики Огонь и Специальная Опасность на период проведения ремонтных работ.


 

РЕМОНТ И РЕКОНСТРУКЦИЯ ПОМЕЩЕНИЯ


Офис в Сингапуре, как правило, имеет цементный фальшпол, подвесные потолки, стандартную систему защиты и пожаротушения, центральную систему кондиционирования, основное необходимое освещение и оконные фурнитуры.

 

Если вам нужно что-то поменять в офисе по своему усмотрению, то вы можете это сделать согласно срокам и условиям договора, оговоренным арендодателем (большие офисные здания, как правило, имеют руководство, в котором оговаривается допустимый масштаб достроечных ремонтных работ) относительно каких-либо достроечных ремонтных работ в арендуемом помещении. В таких случаях, вы можете договориться об освобождении от уплаты арендной оплаты на период проведения достроечных ремонтных работ максимум на срок от двух недель до трех месяцев в зависимости от офисного пространства и площади, охваченной ремонтными работами.


 

Стоимость достроечных ремонтных работ зависит от площади, сложности работы и технических требований различных предприятий и стоимости ремонтных услуг, предоставляемых дизайнерами и архитекторами. Эта стоимость может составлять примерно 40-60 сингапурских долларов за один квадратный фут (в условиях ограниченного бюджета) 70-90 сингапурских долларов за один квадратный фут (для среднего бюджета) и свыше 100 сингапурских долларов за один квадратный фут (в условиях неограниченного бюджета). Любые достроечные работы, будь то изменение имеющейся обстановки или дополнение и изменение обстановки, должны проводиться с согласия арендодателя, как и в большинстве случаев, арендатор несет ответственность за восстановление офисных помещений обратно в исходное состояние по окончании срока аренды.


 

ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ АРЕНДЫ ОФИСА


В общей практике Сингапура, переговоры и подписание соглашения об аренде проходят в несколько этапов:


ПИСЬМО О НАМЕРЕНИИ (LETTER OF INTENTION) 


После того как вы определитесь с офисным пространством, которое подходит вашим требованиям, вам будет необходимо начать вести переговоры об аренде. Обратитесь за помощью к вашему агенту (или сделайте это самостоятельно, если у вас нет агента) с тем, чтобы он представил представителю арендодателя письмо о намерении. Письмо о намерении – это краткое письмо, где изложены основные условия аренды офисного помещения, исполнение которых вы ожидаете от арендодателя, письмо также демонстрирует серьезность ваших намерений относительно аренды офисного помещения. Наберитесь терпения во время проведения переговоров, поскольку этот процесс может занять определенное время до тех пор, пока вы и арендодатель придете к соглашению.


ПИСЬМО С ПРЕДЛОЖЕНИЕМ АРЕНДЫ (LETTER OF OFFER) 


После получения письма намерения, арендодатель, как правило, проверяет платежеспособность компании – будущего арендатора с тем, чтобы удостовериться, что компания будет в состоянии выплачивать арендную плату. После того, как владелец офисного помещения будет удовлетворен заявкой компании-арендатора и обе стороны придут к соглашению по основным условиям аренды, арендодатель выдаст компании-арендатору письмо предложение аренды вместе с образцом договора о владении на правах аренды. Арендодатель попросит вас вернуть копию подписанного письма предложения аренды вместе с невозмещаемым взносом. После того, как предложение аренды будет подписано, невозмещаемый взнос оплачен, за компанией будет закреплено офисное пространство при условии, что будет подписан договор аренды.


 

ДОГОВОР АРЕНДЫ (RENT AGREEMENT) 


После подписания письма-предложения, арендодатель передаст вам на со-подписание договор аренды. Договор аренды в Сингапуре – это, как правило, простой документ, однако, если вы считаете необходимым, вы можете воспользоваться услугами профессионального юриста за свой счет. На этом этапе вы можете принять вариант договора аренды представленный вам арендодателем или же нанять личного адвоката для составления окончательного варианта договора аренды.


 

НАЛОГИ И ГЕРБОВЫЙ СБОР


Вам необходимо оплатить гербовый сбор в Налоговое управление Сингапура (Internal Revenue Authority of Singapore, IRAS) после подписания договора аренды. Гербовый сбор за аренду офисного помещения с фиксированной арендной платой на весь срок аренды начисляется из расчета валовой ренты и должен быть оплачен в течение 14 дней с момента заключения договора, если он подписан в Сингапуре, или в течение 30 дней с даты поступления договора в Сингапур, если он подписан за пределами Сингапура.


 

Вступление во владение офисным помещением


После подписания договора аренды надлежащим образом и оплаты необходимого депозита безопасности, вы можете вступать во владение офисным помещением и соответственно въезжать в помещение или же приступать к достроечным ремонтным работам, если таковые необходимы. В случае последнего, арендатору необходимо получить предварительное согласие арендодателя на проведение каких-либо работ по изменению, модификации и внесении каких-либо изменений в помещении. На этом этапе вам необходимо сосредоточиться на том, чтобы офис как можно скорее заработал. Вам необходимо связаться с соответствующими службами, чтобы подключить необходимые коммунальные услуги, провести телефонную связь, интернет и т.д. Вам также будет необходимо подумать о привлечении агентства по уборке офиса или нанять уборщицу.

 

 

ЗАЧЕМ НУЖЕН АГЕНТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ


Как и в любом другом крупном городе, найти правильное офисное пространство и место в Сингапуре может занять много времени и оказаться утомительным занятием. Агентам по недвижимости потребуется много времени на изучение рынка аренды офисных помещений, чтобы отслеживать имеющиеся предложения, арендные ставки, и т.д.

 

Нанимая местного специалиста со знанием местного рынка аренды офисных помещений, ваши шансы найти подходящее офисное помещение по привлекательной цене увеличиваются. В то время как агент по недвижимости будет заниматься вопросами аренды офисного помещения, включая поиск нужного помещения, ведение переговоров об аренде от вашего имени, оформление необходимых документов, и других технических аспектов связанных с арендой помещения, таким образом взяв на себя ответственность за значительную часть процесса по поиску офисного помещения, вы сможете посвятить свое время своему бизнесу.

 

Если Вам нужна помощь в поиске и аренде офиса в Сингапуре, мы будем рады Вам помочь! 

Связаться с нами Если у Вас возникли вопросы или предложения, пожалуйста, напишите или позвоните нам.